Die Zinswende drückt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in fast allen Großstädten Deutschlands mit mehr als 500.000 Einwohnern. Die Folge: Preise für Wohnobjekte gehen im Westen und Osten teils drastisch zurück. Nur in einer Metropole bleibt das Niveau stabil.
Immobilienmarkt: Deutliche Trendwende
23.1.2023 (verpd) Bis zu acht Prozent gehen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den deutschen Städten zurück. Dennoch gibt es keine gestiegene Nachfrage. Die Zinsen für Finanzierungen zogen im Vorjahr ebenfalls an und erhöhen die Kaufrisiken für viele Interessenten. Diese Entwicklungen im vierten Quartal 2022 zeigt eine Datenauswertung.
Die hohen Zinsen für Baugeld hinterlassen eindeutige Spuren. Nach einer kurzen Entspannung stiegen die Hypothekenzinsen im vierten Quartal wieder deutlich. Entsprechend sinken die Angebotspreise von Immobilien gerade in den deutschen Großstädten.
Laut einer quartalsweisen Preisauswertung der Immowelt GmbH, die das Immobilien-Webportal Immowelt.de betreibt, sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen in fast allen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern im Dezember 2022 im Vergleich zu vor einem Jahr gesunken.
Zur Methodik
„Das Jahr 2022 läutete eine deutliche Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt ein. Nach Jahren des steten Preisanstiegs für Wohneigentum sinken die Preise nun spürbar“, heißt es in der Mitteilung des Immobilienportals zur Studie.
Der Bericht basiert erneut auf Immobilienanzeigen für Eigentumswohnungen in allen 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im Analysezeitraum auf dem genannten Portal veröffentlicht wurden.
Zur besseren Vergleichbarkeit dient eine Standardwohnung als Basis der Auswertung. Die Musterwohnung ist 75 Quadratmeter groß und verfügt über drei Zimmer. Sie liegt im ersten Stock und wurde in den 1990er-Jahren gebaut.
Die mittlerweile achte Preisauswertung des Portalbetreibers widmet sich der Kaufpreisentwicklung im Jahresvergleich. Es wird analysiert, wie sich die Angebotspreise im Dezember 2022 im Vergleich zum Dezember des Vorjahres in den 14 größten Städten entwickelt haben.
In 13 deutschen Großstädten sinken die Angebotspreise
Die Autoren der Studie stellen klar, dass das Jahr 2022 „eine deutliche Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt“ einläutete.
Laut Analyse sind in 13 der 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Bestandswohnungen zwischen Dezember 2022 und dem Vergleichsmonat 2021 gesunken – in der Spitze sogar um acht Prozent. Lediglich in Köln blieb das Preisniveau stabil.
Die gestiegenen Zinsen sind ein Grund für die Entwicklung. Des Weiteren habe die Gaspreiskrise infolge des Ukrainekrieges die Interessenten für die Betriebskosten eines Objektes sensibilisiert. Ältere, unsanierte Wohnungen seien kaum noch vermittelbar, heißt es in der Veröffentlichung.
Deutliche Preiskorrekturen in Hamburg und München
In den Metropolen im Norden und im Süden der Republik zeigen sich die Preiskorrekturen deutlich. In München, immer noch die teuerste Stadt Deutschlands, fielen die Angebotspreise für Bestandswohnungen um sechs Prozent.
Im vergangenen Dezember lag der Preis pro Quadratmeter in der Isarstadt mit 8.953 Euro sogar wieder unter der Marke von 9.000 Euro. Ende 2021 zahlten Käufer nach einem Anstieg von elf Prozent 9.482 Euro.
In Hamburg kam es ebenfalls zur Richtungsänderung: Der Preis liegt mit 6.424 Euro sechs Prozent niedriger als noch im Vorjahr. In den anderen deutschen Millionenstädten Berlin und Köln ist der Immobilienmarkt derzeit etwas robuster. In der Hauptstadt ging der Quadratmeterpreis um ein Prozent auf 5.040 Euro zurück. In Köln bleiben die Preise konstant bei 5.276 Euro pro Quadratmeter.
Frankfurt am Main und Stuttgart zählen abseits der Metropolen zu den wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands. Dennoch lassen sich in beiden Städten Preiskorrekturen beobachten. In Stuttgart gingen die Angebotspreise um zwei Prozent auf 5.419 Euro pro Quadratmeter zurück. In Frankfurt fällt die Korrektur mit minus fünf Prozent auf 6.163 Euro sogar noch deutlicher aus.
Nürnberg, Hannover und Essen: der Trend zeigt nach unten
Die größten Rückgänge verzeichnen aber Städte, die in der Vergangenheit nicht gerade als Preishotspots galten. In Nürnberg sackte das Preisniveau um sechs Prozent auf 3.881 Euro ab, in Hannover gar um sieben Prozent auf 3.648 Euro. Den größten Rückgang der Untersuchung verzeichnete mit minus acht Prozent Essen. In der Ruhrgebietsstadt wird der Quadratmeter aktuell für 2.767 Euro angeboten.
„Offenbar waren in diesen Städten die Preise von Immobilien zuletzt überbewertet und nähern sich nun wieder einem marktgerechteren Niveau an“, schreiben die Studienautoren.
In den ostdeutschen Großstädten ist das Niveau tendenziell niedriger, aber auch dort geben die Offerten nach. In Dresden steht ein einprozentiger Rückgang auf 2.842 Euro zu Buche, in Leipzig ging es um zwei Prozent auf 2.584 Euro pro Quadratmeter runter.
| Stadt | Kaufpreis* pro Quadratmeter zum 1. Januar 2023 | Veränderung gegenüber dem Vorjahr |
|---|---|---|
| *Kaufpreis für Musterwohnung im ersten Stock mit 75 Quadratmetern Wohnfläche, drei Zimmern, und einem Baujahr in den 1990er-Jahren, Datenquelle: Immowelt GmbH | ||
| Berlin | 5.040 Euro | -1% |
| Bremen | 3.173 Euro | -2% |
| Dortmund | 2.798 Euro | -1% |
| Dresden | 2.842 Euro | -1% |
| Düsseldorf | 5.010 Euro | -3% |
| Essen | 2.767 Euro | -8% |
| Frankfurt | 6.163 Euro | -5% |
| Hamburg | 6.424 Euro | -6% |
| Hannover | 3.648 Euro | -7% |
| Köln | 5.276 Euro | 0% |
| Leipzig | 2.584 Euro | -2% |
| München | 8.953 Euro | -6% |
| Nürnberg | 3.881 Euro | -6% |
| Stuttgart | 5.419 Euro | -2% |
2023: Zinsen werden steigen, Preise werden sinken
Andere Untersuchungen bestätigen den aufgezeigten Trend. Die Immobilienexperten rechnen auch in diesem Jahr mit weiteren Preiskorrekturen.
Obwohl die Kaufpreise seit dem ersten Quartal 2022 in fast allen deutschen Städten gesunken sind, können sich Interessenten nach Angaben von Finanzexperten aktuell nur deutlich geringere Darlehen leisten, wenn sie sich nicht überschulden wollen. Als Überbelastung gilt eine Wohnkostenquote, das Verhältnis von Wohnkosten zu Gehalt, von über 30 Prozent. Der Grund dafür sind die steigenden Zinsen für eine Immobilienfinanzierung.
Experten gehen davon aus, dass die Bauzinsen in diesem Jahr weiter steigen werden, allerdings nicht mehr im selben Tempo wie im Vorjahr. Die Preise für Wohneigentum werden dagegen stagnieren beziehungsweise leicht nach unten korrigiert, so die Prognosen von Finanzdienstleistern für 2023.
Eine Lebensversicherung: Für Immobilienkäufer doppelt nützlich
Für Hauskäufer kann übrigens eine Lebensversicherung doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren.
Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, ist eine normale Risiko-Lebensversicherung eine sinnvolle Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung.
Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden, gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.
