Wann bei einem Hausverkauf der Hausverkäufer für bestehende Marderschäden am Haus aufkommen muss, hatte jüngst ein Gericht zu klären.

Wenn nach dem Hauskauf Marderschäden festgestellt werden

22.5.2023 (verpd) Wer nach dem Kauf einer Immobilie einen Sanierungsbedarf wegen Marderschäden feststellt, hat nur dann einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn er nachweisen kann, dass der Verkäufer vom Schaden wusste. Das hat das Oberlandesgericht Oldenburg mit einem kürzlich veröffentlichten Hinweisbeschluss (12 U 130/22) entschieden.

Eine Frau kaufte ein Haus. Bei dem Besitzerwechsel hatten die Parteien vertraglich eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Als die Käuferin das Haus sechs Monate später renovieren wollte, wurden Schäden an der Wärmedämmung des Daches festgestellt.

Die waren nach Aussage eines Sachverständigen darauf zurückzuführen, dass es sich in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gemütlich gemacht hatten. Dafür sprach auch eine erhebliche Ansammlung von Hinterlassenschaften der Tiere.

Die Erwerberin behauptete daraufhin, dass dem Verkäufer des Hauses der Mangel bekannt gewesen sein müsse. Sie verklagte ihn daher trotz des vertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses für Mängel auf Zahlung von Schadenersatz. Denn in Fällen arglistigen Verschweigens würde der Ausschluss nicht gelten. Das verneinten die Richter des Oldenburger Oberlandesgerichts zwar nicht, wiesen die Schadenersatzklage trotz allem aber als unbegründet zurück.

Verkäufer lebte selbst zwei Jahre in der Immobilie

Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätte die neue Besitzerin nämlich beweisen müssen, dass der Voreigentümer des Hauses den Marderbefall bei Unterzeichnung des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hatte. Diesen Beweis habe sie nicht erbringen können.

Denn auch ihr sei der Befall erst sechs Monate nach dem Kauf im Rahmen der Renovierungsarbeiten aufgefallen. Zuvor habe der Verkäufer das Haus zwei Jahre lang selbst bewohnt. Es sei daher glaubhaft, dass er während dieser Zeit keinerlei Anzeichen für einen akuten Marderbefall bemerkt habe. Zudem konnte nicht ausgeschlossen werden, dass dieser schon länger zurücklag.

Dem Veräußerer könne daher kein arglistiges Verhalten nachgewiesen werden. Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig. Die Klägerin hat nach dem Hinweisbeschluss des Oberlandesgerichts ihre Berufung gegen ein gleichlautendes Urteil der Vorinstanz zurückgekommen.