Wer ein Haus kauft oder verkauft, sollte auch an die bestehende Wohngebäude-Versicherung der betreffenden Immobilie denken, um teure Überraschung zu vermeiden.

Wohngebäude-Versicherung: Was beim Hauskauf oder -verkauf gilt

26.6.2023 (verpd) Wird ein Haus verkauft, wechselt nicht nur die Immobilie, sondern auch der Schutz durch eine bestehende Wohngebäude-Versicherung zum Käufer. Dies gilt allerdings nur, wenn der Versicherer fristgerecht über den Eigentumswechsel Kenntnis erhalten hat. Damit die Immobilie im Schadenfall ausreichend geschützt ist, sollte der Käufer zudem prüfen, ob der bisherige Versicherungsumfang ausreicht.

Besteht für ein Haus eine Wohngebäude-Versicherung und wird die Immobilie verkauft, geht gemäß Paragraf 95 VVG (Versicherungsvertrags-Gesetz) diese Versicherung in der Regel automatisch auf den Immobilienerwerber über. Selbst wenn es kurz nach dem Hauskauf zu einem versicherten Schaden kommt, wäre dieser somit über die bestehende Gebäudeversicherung abgedeckt.

Allerdings gibt es zwei Risiken, die dazu führen können, dass kein oder ein unzureichender Versicherungsschutz für das gekaufte Haus besteht. Zum einen muss der Versicherer fristgerecht über den Eigentumswechsel informiert worden sein, zum anderen ist es ratsam zu prüfen, ob der bisher bestehende Versicherungsumfang auch den aktuellen Anforderungen und Absicherungswünschen entspricht.

Unverzüglich den Gebäudeversicherer informieren

Gemäß Paragraf 97 VVG muss der Verkäufer, aber auch der Erwerber – sofern er von der bestehenden Wohngebäude-Versicherung Kenntnis hat – den Hausverkauf unverzüglich dem Wohngebäude-Versicherer melden.

Wurde der Versicherer weder vom Käufer noch vom Verkäufer oder aus anderen Quellen über den Eigentumswechsel in Kenntnis gesetzt, muss er unter Umständen für einen Versicherungsschaden, der später als einen Monat nach dem Immobilienverkauf auftritt, nicht leisten.

Meldet der Verkäufer den Immobilienverkauf dem Gebäudeversicherer fristgerecht, wird üblicherweise der Käufer vom Versicherer schriftlich über die (weiter-)bestehende Wohngebäude-Police informiert.

Sonderkündigungsrecht beim Hauskauf

Der Versicherer hat zwar das Recht, den Versicherungsvertrag mit dem Erwerber innerhalb eines Monats, nachdem er Kenntnis über den Hausverkauf hat, mit Frist von einem Monat zu kündigen. In der Regel kündigt der Versicherer jedoch nicht, sondern führt den bestehenden Versicherungsvertrag mit dem neuen Besitzer als Versicherungsnehmer weiter.

Der Hauskäufer kann die bestehende Wohngebäude-Versicherung zwar weiterführen, hat durch den Hauskauf jedoch ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Ein Hauskäufer kann bis zu einem Monat nach der Grundbucheintragung – oder wenn er erst später von der Police erfährt, einen Monat nach Kenntnis darüber – den Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen.

Wer den Versicherungsbeitrag bezahlen muss

Wird der Versicherungsvertrag vom Käufer gekündigt, haftet der Verkäufer allein für die bis zum Vertragsende fällige Versicherungsprämie.

Bleibt die Police bestehen, haften der Veräußerer und der Erwerber gesamtschuldnerisch für die Versicherungsprämie der Versicherungsperiode, in welcher der Eigentumsübergang erfolgt. Danach haftet der Erwerber allein für die Zahlung der folgenden Versicherungsbeiträge.

Den Versicherungsumfang prüfen

Wer eine bestehende Wohngebäude-Versicherung übernehmen will, sollte sich über den bestehenden informieren sowie sich über den tatsächlich notwendigen und gewünschten Versicherungsumfang klar werden.

Dazu gehört nicht nur, dass die Versicherungssumme ausreichend hoch ist. Immer wieder kommt es zum Beispiel vor, dass Sanierungen und/oder Anbauten dem Gebäudeversicherer nicht gemeldet wurden und somit eine Anpassung der Versicherungssumme entsprechend der Werterhöhung des Hauses infolge der Baumaßnahmen unterblieben ist. In dem Fall würde eine Unterversicherung bestehen, die im Schadenfall einen minimierten Schadenersatz zur Folge haben könnte.

Elementarschäden mitversichern

Zudem sind in den meisten Gebäudeversicherungen zwar Schäden durch Brand, Sturm ab Windstärke acht, Hagel, Blitzschlag und bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser beispielsweise infolge eines Rohrbruchs versichert, nicht jedoch Schäden durch Elementarrisiken.

Nur etwa die Hälfte aller Häuser sind gegen solche erweiterten Naturrisiken wie Starkregen, Überschwemmung, Lawinen, Schneefall, Erdbeben, Erdsenkung oder Erdrutsch versichert. Dabei können auch diese Elementarrisiken zu einem Totalschaden führen. Eine solche Absicherung lässt sich in Form einer Elementarschaden-Versicherung fast immer gegen einen Aufpreis in eine bestehende Gebäudeversicherungs-Police miteinschließen.

Und es gibt noch weitere Absicherungs-Möglichkeiten, die in älteren Policen oftmals noch nicht berücksichtigt sind, wie die Mitversicherung von Vandalismusschäden am Gebäude, beispielsweise durch nicht genehmigte Graffiti an der Hauswand.

Daher ist es grundsätzlich ratsam, sich von einem Versicherungsvermittler beraten zu lassen, ob die bestehende Gebäudeversicherung in der bisherigen Form auch tatsächlich ausreicht.