Wohneigentum in den Metropolen ist unbezahlbar. Aber auch Bestandsobjekte im Speckgürtel oder auf dem platten Land können finanzielle Tücken haben. Welche Preisextreme nach oben oder unten möglich sind, zeigt eine Angebotsanalyse.
Was der Traum vom Haus heute kosten kann
18.9.2023 (verpd) Die Bandbreite, was ein Haus zum Kauf pro Quadratmeter Wohnfläche kostet, reicht aktuell von unter 1.000 Euro in Görlitz bis zu über 9.000 Euro in München für ein Bestandsobjekt. Gebrauchte Immobilien bergen für den Käufer aber Risiken. Denn zusätzliche Kosten für die energetische Sanierung können schnell im sechsstelligen Bereich liegen, wie Analysen belegen.
Letztes Jahr lebten weniger als 47 Prozent der Einwohner in einer Wohnung oder einem Haus, das ihnen selbst oder einem Haushaltsmitglied gehörte. Über 53 Prozent wohnten in einer gemieteten Immobilie.
An der Eigenheimquote wird sich so schnell auch kaum was ändern. Hohe Baukosten und gestiegene Zinsen erschweren die Realisierung vom Hauskauf nachhaltig. Auch wenn die Zeiten der dynamischen Preisentwicklung vorerst vorbei zu sein scheinen, bleiben die Preise für Häuser in gefragten Metropolen und Regionen hoch.
Das zeigt eine Auswertung der Immowelt GmbH, die das Immobilien-Webportal Immowelt.de betreibt. Die Experten analysierten hierfür die aktuellen Angebotspreise von Bestandsobjekten in allen kreisfreien Städten und Landkreisen Deutschlands. Konkret vergleichen wurden die Preise für Einfamilienhäuser, die zwischen 1945 und 1970 gebaut wurden, sowie rund 600 Quadratmeter Grundstücksfläche und fünf Zimmer besitzen.
Häuser in München sind am teuersten, in Görlitz am günstigsten
Bei der Analyse der durchschnittlichen Angebotspreise fällt der große Preisunterschied zwischen Stadt und Land sowie Ost und West auf. Ein Beispiel: In München kostet der Quadratmeter mit durchschnittlich 9.610 Euro am meisten. Im sächsischen Görlitz werden Häuser im Bestand teils zu weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.
„Innerhalb der beliebten Metropolen ist der Traum von einem eigenen Haus kaum mehr zu realisieren. Vor allem abseits der Großstädte finden Käufer jedoch nach wie vor bezahlbare Einfamilienhäuser“, lässt sich Immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch in einer Meldung zur Auswertung zitieren. In kleineren kreisfreien Städten sei der Hauskauf auch für Normalverdiener noch möglich.
In die Kalkulation von Normalverdienern sollten die notwendigen Investitionen einfließen, um ihre Bestandsimmobilie energieeffizient aufzustellen. Wie die Energieeffizienzklassen den Kaufpreis von Immobilien beeinflussen, rechnete kürzlich der Wohnatlas der Postbank, eine Niederlassung der Deutschen Bank AG vor.
Im Süden legen Käufer am meisten Geld auf den Tisch
Laut Immowelt zahlen Käufer in Oberbayern am meisten für ihren Traum vom Haus – insgesamt acht der zehn teuersten Orte befinden sich im Südosten. Auf München folgt im Preisranking das unmittelbare Umland der Landeshauptstadt. So kostet ein Bestandshaus im Landkreis München durchschnittlich 8.708 Euro pro Quadratmeter.
Nach Oberbayern ist der Hauskauf in Stuttgart am teuersten. Aufgrund der Kessellage der Schwabenmetropole ist die Baufläche stark eingeschränkt, was sich preistreibend auswirkt. Wer dort ein Eigenheim erwerben will, muss derzeit mit durchschnittlich 6.504 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Auch Objekte in den Speckgürteln haben ihren Preis
Nur knapp unter der 6.000-Euro-Marke liegt Frankfurt am Main. Ein gebrauchtes Einfamilienhaus in der Finanzstadt kostet im Mittel 5.995 Euro pro Quadratmeter. Etwas günstiger ist der Hauskauf pro Quadratmeter in Hamburg (5.505 Euro) und Berlin (5.058 Euro).
Neben den Metropolen kann Eigentum auch im Speckgürtel oder anderen Großstädten viel kosten. Potsdam ist im Mittel mit 5.665 Euro für den Quadratmeter teurer als Berlin. Auch in Regensburg, Ingolstadt und Erlangen liegen die Quadratmeterpreise über der 5.000-Euro-Grenze. Hinzu kommen Freiburg und Heidelberg in Baden-Württemberg sowie die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden.
| Landkreis | Preise für Einfamilienhäuser pro Quadratmeter in Euro |
|---|---|
| Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf Immowelt.de inserierte Angebote in 401 Landkreisen und kreisfreien Städten. Stand: September 2023; Quelle: Immowelt | |
| Ahrweiler | 2.327 |
| Augsburg | 4.031 |
| Bad Tölz/Wolfratshausen | 6.577 |
| Bautzen | 1.339 |
| Cuxhaven | 1.836 |
| Darmstadt-Dieburg | 3.548 |
| Erzgebirgskreis | 1.179 |
| Görlitz | 989 |
| Greiz | 1.190 |
| Gütersloh | 2.710 |
| Heinsberg | 2.163 |
| Holzminden | 972 |
| Kelheim | 3.058 |
| Main-Taunus-Kreis | 4.927 |
| Mecklenburgische Seenplatte | 1.559 |
| Mansfeld-Südharz | 955 |
| München | 8.708 |
| Nürnberger Land | 3.340 |
| Oder-Spree | 2.325 |
| Saarlouis | 1.818 |
| Starnberg | 8.283 |
| Weilheim-Schongau | 4.910 |
Folgeinvestitionen für energetische Sanierung bedenken
Die günstigsten Eigenheime finden Interessenten im Osten Deutschlands. „Sieben der zehn preiswertesten Kreise befinden sich dort“, so die Studienautoren. So kostet der Quadratmeter im Landkreis Mansfeld-Südharz im Süden Sachsen-Anhalts nur 955 Euro – der niedrigste Wert der Analyse. Auch im sächsischen Görlitz (989 Euro) bleiben die Forderungen unter 1.000 Euro.
Abgesehen von der Lage abseits der Städte hat der Erwerb hier noch andere Haken. „Wer ein Bestandshaus auf dem Land kauft, muss häufig mit zusätzlichen Kosten rechnen, da die Bausubstanz in der Regel deutlich schlechter ist als bei städtischen Häusern“, heißt es in der Analyse.
Die Ausgaben für eine bessere Dämmung oder den Austausch einer alten Ölheizung könnten sich im sechsstelligen Bereich bewegen, warnen die Experten. Ebenso wie in den ländlichen Regionen sollten sich Hauskäufer jedoch auch in den Städten auf zusätzliche Kosten für die energetische Sanierung der Immobilien einstellen.
Wie die Lebensversicherung den Hauskauf unterstützen kann
Übrigens, auch mit einer Lebensversicherung lässt sich ein Haus finanzieren. Angeboten werden hier auch Zinsbindungen von 20 oder sogar 30 Jahren, was einer langfristigen Kostenkalkulation zugutekommt. Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen.
Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung. Besteht bereits eine Risiko- oder Kapitallebens-Versicherung mit einer Todesfallsumme, die der Kreditsumme entspricht, kann diese eventuell auch als Sicherheit verwendet werden.
In vielen Lebensversicherungen kann auch eine Rentenzahlung infolge einer Berufsunfähigkeit mitversichert werden. Dadurch lässt sich das Risiko, dass die Kreditraten wegen finanzieller Schwierigkeiten infolge einer Berufsunfähigkeit nicht mehr beglichen werden können, absichern.
