Eine jüngst veröffentlichte Studie ist unter anderem der Frage nachgegangen, in welchen Regionen bis zum Jahr 2035 Eigentümer oder Käufer von Wohnungen voraussichtlich mit Wertzuwächsen oder -verlusten rechnen müssen.
Wo Wohnungseigentümern die größten Gewinne winken
21.5.2024 (verpd) Eigentümer von Wohnungen können nach den Rückgängen der letzten zwei Jahre in den meisten Regionen mit Wertzuwächsen rechnen, insbesondere in Süddeutschland und in den Metropolen. Verluste drohen in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. Das zeigt eine bis ins Jahr 2035 reichende Untersuchung und Prognose, die im Auftrag einer Bank erstellt wurde.
Im Rahmen der Studie „Wohnatlas 2024“ hatte die Postbank, eine Niederlassung der Deutschen Bank AG, kürzlich einen Marktüberblick der Quadratmeterpreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr veröffentlicht. Nun hat das Geldinstitut eine Prognose bis zum Jahr 2035 nachgelegt. Diese wurde von der Hamburgisches Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) für die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland erstellt.
Das Zustandekommen der Voraussage erklärt die Bank so: „Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot modelliert.
Immobilienpreise entwickeln sich regional sehr unterschiedlich
Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2023-2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.“
Die Prognose geht, so die Studienautoren, „nach vielen Jahren der Aufwärtsspirale“ und in den vergangenen zwei Jahren „vor allem sinkenden Preisen“ bei Wohnimmobilien in Deutschland nun „eher von Stagnation oder sinkenden Preisen aus“. Doch das gelte nicht überall gleichermaßen.
In wachsenden Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der Bevölkerung sei bis 2035 mit Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien seien in vielen Großstädten und ihrem Umland zu finden.
Auch in den Flächenländern Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein steigen die Kaufpreise im Durchschnitt über alle Regionen ebenso wie in den beiden Stadtstaaten Berlin und Hamburg bis 2035 real an.
Bei den Metropolen liegt München vorne
Nach diesem Rechenmodell werden die Preise in weniger als der Hälfte (47 Prozent) Regionen inflationsbereinigt um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr steigen. Das gelte vor allem in den Metropolen nebst Umland und weiteren Großstädten sowie in weiten Teilen in Süddeutschland und im Nordwesten.
Mit 1,84 Prozent realem Zuwachs pro Jahr bei Eigentumswohnungen im Bestand liegt unter den Metropolen München vorne, gefolgt von Frankfurt am Main (1,67 Prozent) und Köln (1,43 Prozent).
Auch vor fünf Jahren bei der Prognose 2017 bis 2030 hatte München vorne gelegen. Seitdem haben sich die Aussichten auf Wertsteigerungen auch in Frankfurt am Main, Köln und Berlin verbessert. Düsseldorf, Stuttgart und Hamburg fielen zurück, bleiben aber auch noch positiv.
| Rang 2023-2035 (2017-2030) | Stadt | Preistrend * | Preis ** |
|---|---|---|---|
| * Real pro Jahr, ** pro Quadratmeter in Euro für Eigentumswohnungen des Bestandes. Quellen: Wohnatlas (Postbank), Empirica-Systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI | |||
| 1 (1) | München | 1,84 (1,50) % | 8.909 (6.789) |
| 2 (6) | Frankfurt am Main | 1,67 (0,68) % | 6.179 (4.501) |
| 3 (4) | Köln | 1,43 (0,87) % | 4.862 (3.306) |
| 4 (7) | Berlin | 1,31 (0,53) % | 5.807 (3.676) |
| 5 (2) | Düsseldorf | 0,80 (1,02) % | 5.008 (3.447) |
| 6 (5) | Stuttgart | 0,73 (0,74) % | 4.866 (3.843) |
| 7 (3) | Hamburg | 0,43 (0,96) % | 6.230 (4.212) |
Größter Preisanstieg in Leipzig erwartet
Die mit jährlich 2,99 Prozent größten Preissteigerungen erwarten die Forscher in Leipzig. Die Stadt ist die einzige in den Top Ten aus Sachsen. Die anderen Trendführer kommen aus Brandenburg (Potsdam), Baden-Württemberg (Bodenseekreis), Niedersachsen (Kreise Aurich und Lüneburg), Hessen (Frankfurt am Main) sowie Bayern.
| Rang 2023-2035 (2017-2030) | Stadt/Kreis | Preistrend * | Preis ** |
|---|---|---|---|
| * Real pro Jahr, ** pro Quadratmeter in Euro für Eigentumswohnungen des Bestandes. Quellen: Wohnatlas (Postbank), Empirica-Systems Marktdatenbank, Berechnungen HWWI | |||
| 1 | Leipzig, Stadt | 2,2 % | 3.284 |
| 2 (7) | Potsdam, Stadt | 2,0 (1,7) % | 5.201 (3.241) |
| 3 | Landshut, kreisfreie Stadt | 1,9 % | 4.693 |
| 4 | Dachau, Landkreis | 1,9 % | 5.861 |
| 5 | Bodenseekreis, Landkreis | 1,9 % | 4.531 |
| 6 | München, Landeshauptstadt | 1,8 % | 8.909 |
| 7 | Aurich, Landkreis | 1,8 % | 6.213 |
| 8 | Lüneburg, Landkreis | 1,8 % | 3.554 |
| 9 | Dingolfing-Landau, Landkreis | 1,7 % | 3.077 |
| 10 | Frankfurt am Main, Stadt | 1,7 % | 6.179 |
In der vorherigen Fünf-Jahres-Vorschau waren unter den ersten Zehn noch die Stadt Heilbronn sowie die Landkreise Erding, Cloppenburg, Landsberg am Lech, München, Landshut, Rosenheim, Ebersberg und Miesbach vertreten.
Diese Entwicklung erklärt der Studienauftraggeber mit dem bereits sehr hohen Preisniveau. Dagegen werden für Leipzig Nachholeffekte erwartet.
Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern rechnen die Analysten auch für Dresden (Sachsen), Regensburg (Bayern), Münster (Nordrhein-Westfalen), Ingolstadt und Augsburg (beide Bayern), Jena (Thüringen), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Mainz und Trier (Rheinland-Pfalz) sowie Kiel (Schleswig-Holstein) mit einer positiven realen Preisentwicklung von mehr als einem Prozent pro Jahr.
Wertverluste vor allem im Osten
Wegen deutlicher Bevölkerungsrückgänge bei überdurchschnittlicher Alterung werden für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen stark sinkende Kaufpreise erwartet. In den ostdeutschen Bundesländern sei insbesondere der ländliche Raum betroffen.
Voraussichtlich am stärksten betroffen werden die Stadt Suhl (Thüringen) und der Landkreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt). Unter den Großstädten fällt die Prognose für die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) sowie die Ruhrgebietsstädte Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum am schlechtesten aus.
Für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge erwartet.
Kauf kann auch in stagnierend Regionen sinnvoll sein
Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Fachleute des HWWI für viele Regionen in Westdeutschland.
Zu beachten ist jedoch, dass es sich bei den Prognosen um jährliche Durchschnittswerte für jeweils eine gesamte Region handelt. Im Detail können die tatsächlichen Preisentwicklungen abhängig von der Lage und Anbindung des konkreten Standorts der Immobilie sowie der Ausstattung der Wohnung deutlich von den Voraussagen abweichen.
Für alle, die eine Wohnung kaufen möchten, um selbst dort einzuziehen und längerfristig zu wohnen, sind Regionen, mit voraussichtlich stagnierenden oder fallenden Immobilienpreisen interessant.
Von der Hausfinanzierung …
Eine Lebensversicherung kann für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren, was eine langfristige Finanzplanung erlaubt.
Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risikolebensversicherung abschließen.
Bei einer Risikolebensversicherung mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenenabsicherung der Familie zur Verfügung.
… bis zur Absicherung des Eigentums
Egal ob Immobilienkauf oder Miete, die Versicherungswirtschaft bietet diverse Lösungen, um das Hab und Gut bedarfsgerecht abzusichern. So kann zum Beispiel der Hausrat über eine Hausratversicherung unter anderem gegen die finanziellen Folgen eines Brand-, Sturm-, Einbruch-Diebstahl- oder Leitungswasserschadens abgesichert werden.
Hauskäufer können die Immobilie mit einer Wohngebäudeversicherung gegen Brand-, Blitz-, Sturm- sowie Hagel-Schäden und, teils gegen Aufpreis, auch gegen Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken versichern.
